陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工，购房者如何维权？

据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。

财政部


财政部关于财政部门积极参与企业职工养老保险制度改革、加强财务管理工作有关问题的通知

1995年3月21日，财政部

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
为适应建立社会主义市场经济体制的要求，推动企业职工养老保险制度改革，根据《国务院关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》（国发〔1995〕6号，以下简称《通知》），现就财政部门积极参与企业职工养老保险制度改革、加强财务管理工作有关问题通知如下：
一、各级财政部门要认真贯彻《通知》精神，充分认识到深化企业职工养老保险制度改革是建立社会主义市场经济体制、加强宏观调控、理顺分配关系的根本要求，因此，要把这项工作列入日程，切实加强领导，积极主动地与有关部门密切配合，妥善处理好国家、集体和个人三者利益关系，兼顾眼前利益与长远利益，整体利益与局部利益，促进养老保险制度改革措施的顺利实施。
二、在制定基本养老保险实行社会统筹与个人帐户相结合办法的过程中，财政部门要结合本地区企业职工养老保险实际情况和财力状况，坚持量力而行的原则，认真研究方案，做好近期和长远负担的测算，在此基础上与有关部门共同选择方案，并积极参与试点工作。
目前，实行社会统筹与个人帐户相结合办法确有困难的地方和部门，可根据实际情况，采取逐步到位的过渡办法。
三、各级财政部门要按照既有利于企业职工养老保险制度改革的顺利实施，又不超过国家、企业和个人承受能力的原则，在充分测算论证的基础上进行统筹安排，严格控制基本养老保险费收缴比例。同时，还应注意防止不顾经济发展水平盲目提高待遇的倾向。要在基本养老保险社会统筹部分承受能力范围之内，建立基本养老金正常调整机制。

在测算和选择方案时，基本养老保险费的收缴比例原则上不得突破现行费率。
四、各级财政部门要加强对养老保险基金的监督和管理，建立和完善养老保险基金财务与会计制度。目前，全国统一的财务与会计制度正在制定，即将发布执行。各省、自治区、直辖市可根据本地区的实际情况，进一步规范养老保险基金收支运行，为与全国统一的财务与会计制度接轨做准备。
五、养老保险基金结余部分，要按照财政部、劳动部《关于加强企业职工社会保险基金投资管理的暂行规定》〔（94）财社字第59号〕，除留足两个月的支付费用外，80％左右用于购买国家发行的特种定向债券。除此之外，任何单位或个人都不得自行决定基金的其他用途。养老保险基金营运所得收益，全部并入基金并免征税费。
六、根据建立社会保障预算的要求，各级财政部门要建立预决算批复制度，加强养老保险等社会保险基金及其经办机构管理费的预、决算管理，严格审核收支项目，对一些不合理的开支要坚决予以剔除，强化预决算约束力。
社会保险机构要根据财政部门的要求编制养老保险基金和管理费的收支预、决算，经同级财政部门审核，报请当地人民政府核准。各省、自治区、直辖市的预、决算，报送财政部，由财政部负责审核汇总向国务院报告。
为了掌握养老保险基金预算执行情况，各级财政部门要按季及时、准确、真实地报送养老保险基金预算执行情况报表。
七、财政部门要严格控制社会保险机构管理费的提取和使用，采取措施限期把目前过高的管理费收支水平降下来。社会保险机构根据实际工作需要，提出管理费收支预算后，同级财政部门要按照国家预算科目，并参考当地行政、事业单位经费的平均支出水平予以核定。社会保险机构不得突破财政部门核定的管理费预算。
八、进一步加强对养老保险基金的审计、财务监督和检查。各级财政部门要结合财政部、劳动部《关于加强企业职工社会保险基金投资管理的暂行规定》的贯彻落实，对养老保险等社会保险基金进行认真清理和检查。今年，要配合审计等部门进行养老保险基金的专项检查，对于检查出来的问题，要按照有关规定严肃处理。今后，要建立定期审计和财务检查制度。
九、各级财政部门要注意调查研究，对于养老保险制度改革中出现的问题要配合有关部门及时解决，并随时与我部沟通信息。各省、自治区、直辖市财政厅（局）应将本地区选定的养老保险改革方案报财政部备案。