辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市商品住宅价格管理办法
抚顺市人民政府



《抚顺市商品住宅价格管理办法》业经市政府第76次常务会议通过，现予发布实施。

第一章 总 则
第一条 为加强我市商品住宅价格管理，规范价格行为，保障国家、经营者和购房者的合法权益，促进房地产业健康发展，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称商品住宅是指具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的房地产开发企业开发用于出售的住宅（含安居工程、“三区”改造工程、节能建筑工程）。
第三条 凡在本行政区域内开发经营商品住宅的开发企业，均应遵守本办法。
第四条 市物价局是本市商品住宅价格管理的行政主管部门。市物价局会同市房产管理局、市建行工程预算审查中心和市投资工程管理中心对商品房价格进行审查，由市物价局在接件后20日内予以批准后执行。

第二章 商品住宅价格的制定
第五条 商品住宅实行竣工结算定价原则。开发企业应在商品住宅竣工后或销售前填报《商品住宅销售（预售）价格申报审核表》向市物价局申请定价。在定价时要详细提供各项工程成本、利润、税金及代收代支费用资料，并提供有关审批文件和市建行工程预算审查中心（负责除市财
政投资以外的商品住宅）和市投资工程管理中心（负责市财政投资部分商品住宅和安居工程）等审查后的预、结算定案单等资料。
开发企业如需提前预售，可在基础工程结束前投资额达到总造价的25％以后，持上述资料报市物价局审批预售后，方可预售，待正式定价后一个月内，按批准的价格实行预售款多退少补。
第六条 商品住宅销售（预售）价格应以合理成本和规定利润、法定税金为基础，结合国家政策和供需状况要求确定。具体由下列项目构成：
（一）成本费用。包括：土地费用和拆迁安置补偿费；规划、勘察测量、设计及前期工程费；房屋主体和室外建筑安装工程费；小区基础设施及非商业性配套公共建筑建设费；贷款利息；管理费；期间费用。其中：
1、土地费用及拆迁安置补偿费，按国家有关规定执行；
2、规划、勘察测量、设计及前期工程费依据实际发生费用计算；
3、房屋主体和室外建筑安装的工程费，按市建行工程预算审查中心或市投资工程管理中心审查定案后的费用计算，对超出设计标准装修的差价款，另行收取。
4、小区基础设施及非商业性配套公共建筑费，应依据实际发生费用或工程结（预）算计算；
5、贷款利息，在规定建筑周期内如需贷款，其利息根据银行提供的地区商品住宅建设占用贷款的平均利息计算（预售时所交款利息冲减贷款利息）；
6、管理费，以商品住宅成本费用中1－4项之和为基数，按市开发企业资质审查部门确定的等级，一、二、三、四、五级开发企业分别按成本费用的3．1％、2．8％、2．6％、2．4％、2．1％计算（各含审验费0．1％）；
7、期间费用，指在开发中所发生的不可遇见费用和销售环节中的有关费用。按成本费用中1－4项之和的5‰计算。
（二）利润。按成本费用中1－4项之和的5％计算。
（三）税金。按国家税法规定执行。
（四）代收代支费用。指按国家有关规定为行政事业部门代收代缴的有关费用。按实际收支额计算。
第七条 在计算成本费用时，凡属经营性建筑的建设费不计入商品住宅价格；商品住宅与工商等用房合建的（连体工程）共用费用，按工程实际发生费用或预结算费用比例分摊；对动迁拆除的旧料残值款、动迁户按政策交纳的扩大面积款、“零米”动迁交纳的综合造价款、有关部门投
资及补贴款等，一律冲减成本费用。

第三章 价格管理
第八条 在申报、审批价格时，对成片开发的应以小区为单位核定，零星开发的以单位工程核定，小区中有多家开发的以每个开发企业的工程核定；对建筑面积的确定，应以图纸设计面积为准；对销售面积的确定，以建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行；对扩
大面积款和“零米”动迁综合造价款的确定，一律以实际收款额为准。
第九条 对商品住宅楼层差价，允许在所审批平均销售（预售）价格的基础上上浮20％，但最终平均销售价格，其代数和应趋近于零。
第十条 在审核价格时，开发企业应按成本费用0．1％交纳审验费（含在管理费中），作为委托法定审查部门核验商品住宅各项费用的经费。
第十一条 未经市物价局审批销售（预售）价格的商品住宅，不得销售（预售），有关部门不得发放商品住宅销售许可证，新闻单位不得刊、播销售（预售）广告；经批价后开发企业应在发布销售广告中公布销售（预售）价格。
第十二条 审价公式：
商品住宅销售面积＝总建筑面积－动迁还原面积－动迁扩大面积－工商用房面积和营业性公共配套面积；
商品住宅每平方米平均销售（预售）价格＝〔成本费用－拆房旧料残值－动迁扩大面积款－“零米”动迁综合造价款－投资及补贴款＋利润＋税金＋代收代支行政事业性收费〕÷商品住宅销售建筑面积。

第四章 罚 则
第十三条 对有下列行为之一的，由市物价检查部门根据《辽宁省价格监督检查条例》予以纠正和行政处罚：
（一）越权定价销售的，责令改正，退回非法所得，无法退回的，予以没收，并处以1000元至3000元罚款；
（二）擅自提价的，除全部没收提价款外处以提价总额1至5倍罚款；
（三）在正式定价后，在一个月内不退还购房者高于预售价差价款的，除限期退还外，处以差价款的1至5倍罚款；
（四）在发布销售（预售）广告中不公布所批销售（预售）价格的，处于5000元罚款。
第十四条 物价局及其工作人员滥用职权、徇私舞弊，给公民人身或者财产造成损害、给法人或者其它组织造成损失的，应当依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第十五条 对外国人、侨胞和港、澳、台同胞在我市开发出售商品住宅的，在价格管理方面按国家有关规定执行。
第十六条 本办法应用中的具体问题由市物价局负责解释。
第十七条 本办法自公布之日起施行。



1998年6月12日


　　大田县采取“六个结合” 建设“平安大田”
邱宝祥 林书设


　　 今年来，大田县委、县政府认真贯彻落实省、市委关于平安创建工作部署，针对治安突出问题，从今年二月份开始开展了社会治安综合整治活动，三个多月来，经过全县上下的共同努力，取得了显著成效。全市建设“平安三明”电视电话会议后，县委及时召开县委常委(扩大)会议专题研究“平安大田”建设工作，召开了全县建设“平安大田”工作会议，县委书记林梁儿亲自作动员报告，制定和下发了建设“平安大田”实施意见，抽调政法干警组成办事机构。同时，采取“六个结合”，建设“平安大田”。
　　一、建设“平安大田”与学习任长霞相结合
学习任长霞首先是要牢固树立为人民服务的宗旨意识，始终把群众的安危冷暖挂在心上，把人民群众的利益作为第一考虑，把人民群众的呼声作为第一信号，把人民群众的需要作为第一选择，把人民群众的满意作为第一标准，为群众诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事。县委常委、政法委书记江涛要求全体干警在学习任长霞中要增强三个意识，即责任意识，爱民意识和绩效意识，正确处理好工学矛盾，积极主动地投入到学习中去。以学习任长霞为契机，紧密结合正在开展的建设“平安大田”工作，在各自不同的岗位上，扎扎实实工作，实实在在为群众办好事、办实事，不断把各项工作推向深入。
二 、建设“平安大田”与落实维护稳定和综治责任制相结合
　　建设“平安大田”是维护社会稳定，保障人民安居乐业的有效载体，把建设“平安大田”与落实维稳和综治责任制有机结合起来，进一步健全综治工作决策目标、执行责任、考核监督三个体系，完善领导责任制、部门责任制和责任追究制，形成目标明确、责任到人、措施具体、考核严格、奖罚分明的激励机制，促进建设“平安大田”活动的各项工作正常化、规范化和制度化。开展建设“平安大田”活动，要突出解决重点治安问题，继续深入开展社会治安综合整治活动。积极预防和化解各种社会矛盾，高度重视信访和各种矛盾纠纷排查调处工作，密切关注特殊对象的情况和问题，着力做好教育疏导工作，切实解决关系群众切身利益的实际困难，妥善处置群体性事件，努力从源头上解决问题，预防和减少不稳定因素。紧紧抓住严重影响群众安全感和威胁社会治安、危害公共安全的有组织犯罪、严重暴力犯罪和多发性侵财犯罪，加大打击和整治力度，始终保持对犯罪分子的高压态势。同时，坚持与时俱进，不断探索新思路、新举措，认真研究解决发展过程中遇到的新的带有普遍性的社会矛盾和问题。开展非公有制经济组织的治安综合治理，创建安定稳定的生产经营环境；加强未成年人思想道德建设，有效预防青少年违法犯罪；强化流动人口管理和服务，做好刑释解教人员安置帮教工作。立足于新的实践，不断推进工作思路、方法和载体创新，使综治工作更好 地体现时代性，把握规律性，富于创造性，不断把开展建设“平安大田”活动推向前进。
　　三、建设“平安大田”与繁荣海峡西岸经济区相结合
　　发展以稳定为前提，没有稳定的发展是不全面的发展。稳定为发展提供保障和服务，没有稳定，发展无从谈起。建设“平安大田”，涵盖了经济、政治、文化和社会的各个方面，蕴涵了统筹兼顾和协调发展的思想精髓，是努力从根本上解决改革和发展中遇到的矛盾和问题的具体实践，贯穿了树立和落实科学发展观的根本要求。特别是在政绩观问题上，要树立起抓发展、抓经济是政绩的观念，也要树立起抓稳定、抓综治，同样是在为社会创造财富，同样也是让广大群众受惠得益的政绩观念，通过活动的深入开展，减少发展的负面效应，降低经济发展的成本，提高人民群众的安全感和生活质量，真正让群众享受到改革发展稳定的成果，创造深受群众欢迎的实实在在的政绩。
　　四、建设“平安大田”与完善治安防范体系建设相结合
　　深化“四项”活动。即在机关企事业单位深入开展创建“综治合格单位”活动；在农村广泛开展以落实“一区两会三包”、创“四无一满意”为主要内容的创建文明安全村活动；在全县政法系统继续开展政法干警“进社区入农户”活动；在旅店业、娱乐业和城区非公有制经济组织中开展创建“治安优胜单位”活动。形成由党委政府领导，综治机构协调，以公安机关为骨干，以群防群治力量为依托，以社会面、居民区和单位内部的防范工作为基础，以案件多发的人群、区域、行业、时段为重点的社会治安防控大格局，做到“人防抓落实、物防抓巩固、技防抓提高、协防抓合力”，实现指挥高效、打击有力、防范严密、控制有效、管理到位的目标。逐步建立起全方位、多层面的治安防控体系，把“严打”与严防、严管、严控、严治结合起来，全面落实社会治安综合治理各项措施，最大限度地预防违法犯罪。
　　五、建设“平安大田”与强化基层基础工作相结合
　　坚持固本强基，切实加强基层基础工作，高度重视乡（镇）、村、社区、企事业和其他各类基层单位的党组织、群众组织的建设，提高基层干部的素质和能力，增强基层组织的凝聚力和战斗力。切实加强基层基础建设，做好选派干部到后进村任职工作，认真抓好基层创安、帮教及群防群治、队伍建设等常规性、基础性工作。要通过抓乡镇带村居，抓系统带单位，一级带一级，积“小安”为“大安”，营造稳定的大环境。加强“一办两所一庭”等基层政法组织建设，配齐配强乡镇综治办、派出所、司法所和人民法庭等基层组织人员，整合规范治保会、调解会、治安巡逻队、保安保卫等群防群治力量，形成抓防范、促稳定的合力，使基层基础工作有人抓 、有人管、有人干、干得好。进一步规范基层工作要求，明确职责，科学界定量化维稳指标，严格标准、严格考评，提高基层工作整体水平。按照“谁主管，谁负责”和“属地管理”的原则，各负其责，密切配合，齐抓共管，一级抓一级，层层抓落实。建立健全督察考核制度，制定科学、实在、管用的指标量化考核体系，加强督促检查。积极探索新形势下基层安全创建的有效方式。深入扎实地开展争创 “平安乡镇”、“平安村”、“平安社区”、“平安单位”等活动。根据其特点，延伸创安领域，拓宽创安范围，提升创安档次。实行分类指导，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，夯实“平安大田”建设的基础。
　　六、建设“平安大田”与政法部门开展公正文明执法活动相结合
政法系统深入开展公正文明执法活动，是新形势下“争创”活动的深化和发展，也是加强政法队伍建设、提高战斗力的一项重要措施。政法部门要强化领导，精心组织，认真落实，通过加强思想政治教育，使广大政法干警牢固树立执法为民意识，始终忠于人民、忠于法律；通过加强业务培训，提高政法干警的法律素养和职业技能，提高公正文明执法的本领；通过狠抓执法作风建设，做到严格执法、热情服务，突出解决政法队伍中存在的管理不严、监督不够、精神不振、体制不顺等问题，坚持从严治警，落实从优待警，进一步树立队伍的良好形象；通过建设完善队伍管理长效机制，进一步规范执法办案程序、执法质量考评、执法责任制、错案责任追究制等工作制度，以严格的制度确保执法公正；通过加强执法监督，充分发挥党内监督、法律监督、民主监督、新闻监督、群众监督作用，确保政法干警执法活动公平、公正与文明，努力建设一支政治合格、业务精通、作风优良、执法公正的队伍。
作者单位：福建省大田县委政法委