浅谈居住权
沙建平
一、居住权的基本概念
（一）居住权的历史沿革
居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。
用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。
使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。
居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。
法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。
《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。
（二）居住权的法律特征
根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。
（三）居住权的内容
1、居住权人的权利
（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。
2、居住权人的义务
（1）合理使用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当合理使用住房（第182条）。居住权人应以善良管理人的原则性要求享受其权利，并以权利取得人及其家庭居住所必要为限。居住权人行使使用权时，须依房屋的居住用途，在不毁损房屋本体或变更其性质的情形下对房屋加以利用，以供生活的需要。居住权人不得将房屋用于经营用途。当然投资性居住权，不在此限。 （2）承担房屋日常费用的义务。我国《物权法（草案）》规定，居住权人应当承担居住房屋的日常费用（第181条）。我国可以借鉴法国和罗马法上的做法，房屋的大修一般应当由房屋所有权人承担，但所有权人并没有维护房屋以供居住权人使用的义务，因此大修是房屋所有权人基于其所有权的享有而发生的自愿行为；但其他正常维修和房屋税费应由居住权人负担。正常维修费用包括保存、管理和正常修缮房屋的费用，由于居住权人未履行正常修缮义务，导致必须对房屋进行大修，此时的大修费用也应由居住权人支付。房屋的税费，指在居住权存续期间，定期年负担，例如税金、租金、不动产年金，以及其他由于收益而产生的负担。（3）返还房屋的义务。在居住权消灭时，居住权人有返还房屋的义务。如果居住权是因为居住权人死亡而消灭的，则其继承人有返还房屋的义务。但是，对于房屋在正常情况下使用所产生的折旧，居住权人不负有返还义务。该义务在我国《物权法（草案）》条文中没有直接规定，建议未来物权法对此加以明确，即单设一条明确规定，“居住权消灭后，居住权人负有返还住房给所有权人的义务。”
如皋市人民法院 沙建平
云南省电子信息产业10户重点扶持企业认定办法(试行)
云南省人民政府
关于印发云南省电子信息产业10户重点扶持企业认定办法重点扶持企业优惠政策的通知
2005-06-24
各州、市人民政府，省直各委、办、厅、局：
为规范我省电子信息产业10户重点扶持企业的认定管理工作，培育龙头企业，力口快我省电子信息产业发展，经省政府同意，现将《云南省电子信息产业10户重点扶持企业认定办法(试行)》和《云南省电子信息产业10户重点扶持企业优惠政策》印发给你们，请遵照执行。
云南省电子信息产业10户重点扶持企业认定办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为了加快我省电子信息产业的发展，促进产业结构
调整，规范我省电子信息产业10户重点扶持企业认定工作，制定本办法。
第二条 认定工作遵循“公开、公平、公正”的原则，按照“自愿申报、一年一定、动态管理”的办法开展。
第三条 10户重点扶持企业的认定，重点考核企业主要经济指标，兼顾企业管理、企业创新等其他指标。
第四条 省政府信息产业办公室会同政府相关部门组织实施本办法。
第二章 认定范围及申报条件
第五条 认定范围。
(一) 电子信息产品制造企业。主要指从事雷达及配套设备、
通信设备、计算机与网络产品、电子元器件、广播电视设备、家用视听设备、电子测量仪器、电子专用设备、电子信息专用材料、电子信息机电产品研制、生产或加工组装等业务的企业。
(二) 软件制造及软件服务企业。主要指从事软件产品设计、开发、测试；计算机信息系统集成；软件发散传播、维护、咨询服务等业务的企业。
(三) 信息服务和培训企业。主要指从事网络信息资源开发服务(ICP)；公众计算机信息网络应用和服务系统设计、开发、实施、服务；信息化普及培训、计算机专业技术资格培训、信息化相关业务技能培训的企业。
第六条 申报必备条件。
(一) 注册登记地在本省行政区域内。
(二) 遵守法律法规，没有任何违法纪录。
(三) 从事本办法第五条规定中的一种或者多种业务，
(四) 以电子信息产业为主营业务，且符合下列要求：
1．销售收入。 电子信息产品制造业企业不低于1200万元；软件企业不低于700万元；系统集成企业不低于3000万元；信息服务企业不低于1000万元；信息技术培训企业不低于1000万元。
2．利税。电子信息产品制造业企业不低于200万元；软件企业不低于100万元；系统集成企业不低于120万元；信息服务企业不低于150万元；信息技术培训企业不低于100万元。
3．从业人员数。电子信息产品制造业企业不少于70人；软件企业、系统集成企业和信息服务企业不少于50人；信息技术培训企业不少于100人。
第七条 申报参考条件。
(一) 技术开发和创新能力强，人才优势较明显。承担过省级
或者以上的重大技术创新项目和技术改造项目，科研开发能力居
省内前列。
(二) 经营管理水平高，有较高的企业知名度或者品牌影响力。重合同、守信用，有产品质量和技术服务质量保证的手段与能力，通过质量管理体系认证，有良好的诚信纪录。
(三) 可持续发展能力较强。有完善的提升企业竞争力的策略和企业发展规划。
(四) 生产型企业的主导产品，符合国家产业发展方向和《云南省高新技术产业化重点领域重点方向指南》。
第八条 同属一个企业集团的企业不得重复申报。
第三章 认定程序和办法
第九条 符合申报条件的企业，本着自愿的原则，在规定的时间内，向省政府信息产业办公室进行申报。申报材料包括：
(一) 企业法人营业执照(复印件)；
(二) 申报申请表；
(三) 上年度经会计师事务所审计的会计决算报表；
(四) 反映企业人才、技术创新、管理水平、知识产权等方面的材料(如鉴定证书、检测报告、专利证书、企业及产品认证证书、奖励证书、科技查新报告、用户使用报告，以及列入国家和省相关部门项目计划的批准文件等的复印件)；
(五) 其他相关资质、证明材料。
第十条 省政府信息产业办公室在对申报企业进行资格审查后，对符合条件的备选企业，按主要经济指标进行初步排序，并提出推荐备选企业名单。
第十一条 由省政府信息产业办公室牵头，省相关部门及专
家共同组成“云南省电子信息产业10户重点扶持企业评选委员会”，由评选委员会组织进行评选工作。
第十二条 评选内容以企业主要经济指标为主，兼顾企业技
术、管理、人才、自主知识产权、企业知名度和品牌等条件，并结合云南产业结构调整、产业链发展需要等政策因素进行综合评选。评选结束后，评选委员会应当拟定10户重点扶持和10户备选企业名单，并提交评选的工作报告和情况说明。
第十三条 评选委员会将评选的拟定结果通过公众媒体进行公示，公示期为七天。公示内容包括：评选活动的依据、办法，评选活动的基本情况(含前20户企业的基本情况)，举报受理方式等。经举报后查证，如拟定的备选企业有弄虚作假行为并足以影响评选结果的，取消其评选资格，评选结果按照排序依次递补。
第十四条 公示期满后，由省政府信息产业办公室确认评选
结果，报请省政府批准后，发文认定。
第十五条 根据审批认定结果，由省政府信息产业办公室向
社会媒体发布认定公告，并向认定企业授牌。
第四章 监督管理
第十六条 省政府信息产业办公室负责重点扶持企业的举报受理、调查和处理工作。举报的调查处理工作一般在10个工作日内完成。
第十七条 有下列情况之一的，取消其重点扶持企业认定。名称，并由认定部门摘牌，不再享受相关优惠政策。
(一) 不再符合本办法第五条、第六条省电子信息产业10户重点扶持企业条件；
(二) 不按规定填报有关工作、统计报表；
(三) 提供虚假材料或者采取其他手段骗取认定资格，事后经
查证属实的；
(四) 企业有严重违法违纪行为的。
有前款(三)、(四)项情形的，由政府相关部门进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 取消认定名称的受理工作，由省政府信息产业办公室负责。省政府信息产业办公室组织评审委员会按照评审条件，讨论研究后形成书面意见，报省政府审定后向社会公告。
第十九条 重点扶持企业依法变更经营范围、法定代表人，或者企业合并、分立时，应当在1个月内，报省政府信息产业办公室备案。
第五章 附 则
第二十条 本办法由省政府信息产业办公室负责解释。
第二十一条 本办法自颁布之日起试行。
云南省电子信息产业10户重点扶持
企业优惠政策
一、省投资公司、国有资产经营公司和投资担保公司等政策性公司在选择投资、担保对象时，优先考虑重点扶持企业。
二、重点扶持企业按照省内相关产业发展要求，引进先进技术和设备时，省相关部门给予贴息支持，并为电子信息类项目积极争取多边、双边赠款。
三、省相关部门在项目建设、科研开发、资金安排、外国政府贷款、土地使用等扶持政策方面给予优先考虑。省发改委、经委、科技厅原则上每年扶持1—2家重点企业。
四、优先推荐重点扶持企业承担《电子信息产业发展基金》和《电子信息技术应用倍增计划》等项目。
五、在每年的信息化建设专项资金中，适当安排资金对承担省或省以上项目的10户重点企业给予适当补助或配套。
六、省相关部门在省每年的新型工业化发展专项资金、科技型中小企业创新基金和技改贴息等资金中，优先安排10户重点扶持企业。
七、对新入驻各工业、科技园区内的重点扶持企业，在一定年限内，工作场所减租，服务性收费按40％收取。行政性收费在按国家政策缴纳相关费用后，按“收支两条线”的管理办法，适当给予补助。
八、省商务厅对重点扶持企业申请进出口经营权，同等条件
下，优先考虑；对重点扶持企业的出口产品，优先推荐列入《云南省高新技术产品出口目录》，享受相应配套优惠政策。
九、省科技厅审查认定“高新技术企业”、省经委等部门确定重点扶持的私营企业或评选荣誉称号时，同等条件下，优先考虑重点扶持企业，享受相应配套优惠政策。
十、在政府采购、信息化建设项目中，同等条件下，优先选择重点扶持企业。对有自主知识产权的软件，各级政府主管部门列入正版软件目录，并优先推荐给相关使用部门。
十一、对重点扶持企业用于产品研发与引进先进电子信息产
业制造生产的用地，由政府相关部门优先安排，土地出让金按下限收取。
十二、建立政府产业管理部门与重点扶持企业工作联系制度。各级政府主管部门指定专人定期联系企业，反馈企业建议和意见，帮助协调解决企业困难和问题。
十三、对重点扶持企业，政府行业主管部门将在政策、信息服务方面，在政府资助资金项目的申报方面，在“双软认定”、产学研合作、国际交流、招商引资、产品洽谈展示会等方面，给予优先支持和帮助。
十四、对重点扶持企业颁发《云南省电子信息产业重点扶持企业年度证书》，有知识产权的还将颁发《云南省电子信息产业重点扶持企业自主知识产权产品推荐证书》。运用各种舆论手段，加大对重点扶持企业及品牌产品的宣传力度，重点扶持品牌，以品牌树立企业形象。