一、宅基地使用权的概述

　　我国最早对农村宅基地使用权问题作出规定的规范性文件是1962年通过的《农村人民公社条例修正草案》第21条规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”1995年国家土地管理局颁布《确定土地所有权和使用权若干规定》中规定，“乡(镇)村办企事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”这是首次提出农村集体建设用地使用权的概念并明确了宅基地使用权属于农村集体建设用地使用权的范围。

　　宅基地，主要是指农村居民的住宅用地及其附属用地，也有少量城市宅基地，是少数城市居民之私有房屋所占城市的国有用地。宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权作为一种财产权。宅基地使用权是农民最可靠资产，是一种带有福利性质的权利。它应当具有财产权的功能，换句话说，宅基地使用权应具有占有、使用、收益、处分的法律特性：

　　一是占有主体特定性。《宪法》和《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请

　　二是宅基地使用权的福利性。根据我国《土地管理法》规定，农村宅基地是通过申请取得的，宅基地申请取得并不需要缴纳土地使用费，而是可以无偿取得、无期限的使用。

　　三是宅基地使用权用途的限定性。根据《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，我国《物权法》规定农民有权在宅基地上建造住宅和附属设施。从这些规定可以看出，农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，不能建造商业用途的设施和农业生产使用的设施。

　　四是宅基地使用权处分限定性。《土地管理法》第62条规定:“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”说明宅基地使用权可以出租出卖，而《担保法》第37条宅基地的使用权的抵押作了禁止性规定，但是宅基地上的房屋确实可以买卖、抵押、出租的。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”这一规定实际上禁止了宅基地使用权向城里人流转的可能性。宅基地使用权实质上是受限制且不完全的用益物权。笔者认为，宅基地使用权处分权能应有这几种方式，买卖、抵押、交换、置换、赠与、放弃。

　　二、宅基地使用权抵押流转的理论探索

　 宅基地使用权抵押，是指宅基地使用权人不转移对宅基地的占有，将该宅基地使用权作为债权担保的行为。目前就宅基地使用权抵押流转的规定，存在政策规范与法律规则矛盾、行政管制和司法裁判的冲突。理论界对宅基地使用权是否能抵押流转同样存在争议。赞同开禁宅基地使用权抵押的观点认为：宅基地使用权是用益物权，应当允许农民抵押流转宅基地使用权，不仅能够缓解农民贷款难的问题还能盘活农村闲置的宅基地。叶剑平( 2000 )认为宅基地产权制度应适应农村城市化的趋, 应当允许宅基地使用权以出租、转让、抵押等形式进行流转, 以促进农村土地的有效利用。①高富平( 2001)则主张在保留集体土地所有权前提下, 允许宅基地使用权抵押, 但实现抵押权时, 要求受让人交纳一定出让金。同时必须建立相应的农村房地产产权登记制度、监管措施等,防止农村土地过度利, 有效保护耕地和农业生产的发展。②洪增林( 2007)则提出了宅基地的抵押流转设计模式。他分析了宅基地抵押流转系统中的各主体的行为和关系以及宅基地抵押流转的操作过程。③

　　反对放开宅基地使用权抵押流转的观点认为，农村缺乏社会保障体系，宅基地使用权是农民生产、生活保障；放开宅基地使用权的转让和抵押，就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，可能出现人多占宅基地、出现城镇居民到农村购置宅基地的热潮，造成国家土地管理制度在执行中的混乱。其中，孟勤国（2005）认为，作为短缺资源的宅基地一旦放开，农民总是会因为贫困而急于卖地，进而处于不利的谈判地位，而廉是买方购买宅基地的根本动因。因此，如果宅基地交易开禁，则会形成大规模的土地兼并，成中国社会最后一次大规模剥夺农民的浪潮。④陈霄，鲍家伟（2010）认为，现行农村宅基地产权制度设计的核心就是为保障农民的基本生存需要，所以才仅仅赋予宅基地使用权以占有和使用的权能。如果推进农村宅基地产权市场化改革，允许农民行使宅基地使用权的处分权能，则抵押权实现风险就会与国家设计宅基地产权制度的初衷相矛盾。⑤笔者认为，农民行使房屋所有权的行为并不影响集体对宅基地享有的所有权，当农民转让或抵押房屋时，仅仅是宅基地使用权人更换了主体，农民获取的也只是地上建筑物的收益，并不构成对集体权侵犯。宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押，以实现物尽其用的目的。

　　三、宅基地使用权抵押流转的现实探索

　　虽然目前针对宅基地使用权抵押流转没有明确的法律、法规的规定，学术理论界对此也一直争论不止，但是为促进农村经济的发展，各地依据自身具体情况，纷纷开展宅基地使用权抵押流转的实践探索，并取得了相应的好效果。

　　（一）成都市“两权一房”抵押融资模式。两权一房包括土地承包经营权、集体建设用地使用权、农村房屋。农村房屋抵押融资的前提条件是借款人要保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当的居住场所，且须征得所在农村集体经济组织的同意。

　　（二）广东办法。2005年，广东省政府颁布《广东省集体土地建设用地使用权流转管理办法》，首次以政府规章的立法形式对集体土地建设用地使用权流转流转的原则、条件、流转对象、期限、流转法律关系、流转权益分配及法律责任等进行了较全面的规制。

　　（三）重庆农村土地交易模式。2008年12月4日，重庆农村土地交易所成立。2010年重庆政府工作报告要求宅地的登记确权工作的全面完成的基础上,推进农户集中居住区建设用地、农村承包地和林地产化, 开展农村土地、林权等生产要素抵押、质押和涉农保险试点, 将成为今后农村建设用地使用权市场化改革的重心和方向。这说明, 重庆市政府的农村宅基地抵押试点正逐步开始动,已经逐渐放开宅基地等农村建设用地抵押方面的政策限制。⑥

　　（四）天津宅基地换房模式。宅基地换房指在国家现行政策的框架内，坚持承包责任制不变、可耕土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建造有特殊，适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。天津宅基地换房项目的资金来源是先以土地出让收益权质押方式由银行贷款解决，而置换出的经营性用地以招标拍卖挂牌有偿出让，政府收益部分（财政税收）返还于小城镇建设。房屋建好后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇住房。⑦

　　笔者认为上述宅基地使用权抵押流转的探索，在一定程度上盘活了宅基地，体现了宅基地的物权价值；也解决了部分农民融资贷款困难的问题；甚至参与宅基地抵押流转的农民的生活水平得到了提高；促进了城镇化的进程。但宅基地使用权抵押流转依然存在宅基地抵押实现无保障、抵押合同无法律保障等硬伤没有合理解决途径。

　　四、宅基地使用权抵押流转面临的问题

　　由于我国法律对宅基地使用权抵押流转的限制，特定主体在申请取得宅基地使用权后，只可自己建房，不可将出卖、出租，也不可抵押，有地上建筑物的，也只能在本集体经济组织内部成员之间抵押流转。因此，各地在宅基地使用权抵押流转试点的过程中，都相应的存在下列问题：

　 （一）宅基地使用权抵押流转法律制度的困境

　　现行法律法规规定农村房屋可以抵押，但是房屋下的宅基地使用权是禁止抵押的。这导致在农村房屋抵押流转实践中出现了诸多矛盾冲突。而目前我国现行的宅基地使用权流转制度有关的法律法规冲突主要表现在以下几个方面：

　　1、宅基地使用权流转是有法律依据的。《宪法》第10条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条规定土地的使用权是可以转让的。《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》第62条规定宅基地上的住房是可以出卖出租的，只是对出卖、出租房屋后再申请宅基地作了限制。

　　2、宅基地上农村房屋买卖主体的限制规定。1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 2004年国土资源部发布《关于加强农村宅基地管理的意见》中第13 条明确提出：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”上述规定了买卖农村房屋的主体只能是农村集体经济组织的成员。

　　3、宅基地上房屋抵押流转及宅基地使用权抵押流转的规定。《担保法》第34条规定：“抵押人所有的房屋和其他地上附着物可以抵押。”第37条又规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》第180条规定：“建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权可以抵押。”第184条规定：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。”

　　而《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这是“地随房走”原则。上述法律规定农村村民的房屋属于抵押财产的范畴，可以作为抵押权的标的物；但是法律又禁止将农村宅基地等集体所有的土地使用权予以抵押。这样一来，如果农民以房屋作为抵押，实现抵押权时，新的房屋受让人将不能同时取得房屋所及范围内的宅基地使用权，导致地房分开，可实际上农村房屋是宅基地上的附着物，两者是不可分的。

天津市人民政府


关于修改《天津市实施〈城市供水条例〉办法》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市实施（城市供水条例）办法〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。


市人民政府决定对《天津市实施〈城市供水条例〉办法》（1995年市人民政府令第33号）作如下修改：
一、将第三十二条第一款修改为：“有下列行为之一的，由供水管理机构责令改正，并对经营性活动有违法所得的，处2万元以下罚款，无违法所得的，处1万元以下罚款，对非经营性活动处1000元以下罚款；对情节严重的，经市人民政府批准，责令停业整顿；对负有直接责任的
主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关给予行政处分：”
二、将第三十三条第一款修改为：“有下列行为之一的，由供水管理机构责令停止违章行为，并可对有违法所得的，处3万元以下罚款，无违法所得的，处1万元以下罚款；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关给予行政处分：”
三、将第三十四条第一款修改为：“有下列行为之一的，由供水管理机构责令限期改正，并对经营性活动有违法所得的，处3万元以下罚款，无违法所得的处1万元以下罚款，对非经营性活动处1000元以下罚款：
（一）未按规定缴纳水费的；
（二）盗用或者转供城市公共供水的；
（三）擅自在规定的城市公共供水管道及其附属设施的安全保护范围内挖坑取土、堆放物品、搭设棚亭、修建建筑物和构筑物、埋设线杆的；
（四）擅自将自建设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接的；
（五）产生或者使用有毒有害物质的单位将其生产用水管网系统与城市公共供水管网系统直接连接的；
（六）在城市公共供水管道上直接装泵抽水的；
（七）擅自拆除、改装或者迁移城市公共供水设施的，或擅自动用、损坏消火栓的；
（八）高位水箱的水质不符合国家饮用水标准的。”
四、将第三十七条、第三十八条第二款删除。有关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市实施〈城市供水条例〉办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市实施《城市供水条例》办法

（1995年1月25日市人民政府发布1997年12月7日根据市人民政府《关于修改〈天津市实施（城市供水条例）办法〉的决定》修订发布）


第一条 为加强对本市城市供水的管理，促进城市供水事业发展，保障城市生活、生产和各项建设的正常用水，根据国务院发布的《城市供水条例》和有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市供水工作的企业和使用城市供水的用户必须遵守本实施办法。
第三条 城市供水应当纳入城市总体规划及国民经济和社会发展计划。
第四条 市公用局主管本市行政区域内的城市供水工作。
本办法由市公用局所属的供水管理机构负责组织实施。
第五条 任何单位和个人都有保护城市供水设施和节约用水的义务。
第六条 在供水企业取水河道的取水口上游1000米至下游100米及河道堤防坡脚外30米范围内，预沉池、沉淀池和清水池界外30米范围内，水厂、泵站、井群或单井界外30米范围内，为城市公共供水水源一级卫生保护区。
第七条 市环境保护管理部门应当会同市公用、水利、卫生等行政主管部门共同划定饮用水水源保护区，经市人民政府批准后公布。
在饮用水水源保护区内，禁止一切污染水质的活动。
第八条 城市新建、扩建、改建工程项目需要新建改造城市供水设施的，其工程项目总概算，应当包括供水工程建设投资，并应将其供水工程建设投资交付市公用局，由市公用局统一组织城市公共供水工程建设。
第九条 成立城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业，必须向市公用局提出申请，经资质审查合格并经工商行政管理机关登记注册后，方可从事经营活动。
第十条 供水企业应按注册水表的计量和物价管理部门核定的水费标准收取水费。供水企业不得擅自制定或随意提高水费标准。
第十一条 城市公共供水设施发生跑水、漏水事故，供水企业接到报告后，应立即派人抢修。对影响抢修的其他设施，供水企业可采取应急措施，抢修后应及时通知有关部门，公安、交通、市政等有关行政管理部门应予配合。供水企业在抢修或维修供水设施时应对现场采取必要的防护
措施；道路维护单位接到供水企业修复的通知后，应当及时修复路面。供水企业应按有关规定交纳道路修复费。
第十二条 供水企业因自身责任造成供水管道跑水，给当事人造成直接经济损失的应承担民事责任；因不可抗力造成供水管道爆裂跑水的除外。
第十三条 供水企业的水质化验员、净化工、管道工、设备检修工必须接受市公用局的有关技术培训，取得合格证书后，方可上岗作业。
从事产水、化验的人员应接受卫生防疫部门的定期体检。
第十四条 用户用水应当实行分类计量。不同用水性质的用户共用一具水表的，按最高类别计收水费，或由供水企业按不同性质用水量确定比例收取水费。用户改变用水性质必须经供水企业同意并办理变更手续。
第十五条 用户必须按规定向供水企业交纳水费，不得拖欠和拒付。无故逾期不交的，按日加收所欠水费总额1％的滞纳金。
第十六条 新装、改装、迁移、拆除城市公共供水设施或变更户名、改变用水性质的用户，应当向供水企业提出申请，并交纳相应费用。凡需要增加用水量的应按有关规定交纳自来水增容费。对停用水超过6个月未办理停用水手续的，供水企业可拆除其公共供水设施，用户需要恢复用
水时，应重新办理安装手续。
第十七条 用户有义务节约用水和保护城市公共供水设施，发现公共供水设施损坏或跑、漏水，应当及时通知供水企业或用水设施产权单位。供水企业或用水设施产权单位在接到通知后应尽快修复。
第十八条 非消防部门因特殊需要使用消火栓，应当向供水企业和消防部门申请领取《城市消火栓使用证》，使用指定的消火栓，并向供水企业交纳取水设施保证金、消火栓维修费和水费。停止使用消火栓时，应及时退还《城市消火栓使用证》和取水设施。《城市消火栓使用证》和取
水设施不得擅自转让他人使用。
第十九条 用户需要安装无表防险设施的，应向所在区、县公安部门申请，经批准后向供水企业办理安装手续并交纳防险准备费。
用户不得擅自开封启动无表防险设施，需要试验内部消防设施的，应通知供水企业派人启封。发生火灾时，用户自行启动无表防险设施，灭火后应及时通知供水企业重新铅封。
第二十条 市消防部门应随时统计使用消火栓的水量，按月向供水企业报送消防用水量，消防部门生活及冲洗车辆用水应另行安装计量水表，非火警需要不得启用消火栓。
第二十一条 供水企业注册水表及其以外的城市公共供水设施由供水企业统一经营管理，供水企业应当定期检查、维修；注册水表以内的用水设施，由用户（房屋产权单位或产权人）负责维修管理。
第二十二条 在规定的城市公共供水管道及其附属设施的地面和地下的安全距离防护范围内，禁止建造房屋和构筑物，埋设线杆，挖坑取土，堆放物品、种植乔木等危害城市供水安全的活动。
在规定的城市公共供水设施安全距离防护范围内搭盖棚亭，种植花灌木和草坪等应征得供水企业同意。因城市公共供水设施维修和工程施工，需要迁移或清除在原有城市公共供水设施规定的安全距离范围内的花灌木、草坪、修建的各类设施、堆放的物品，供水企业不负赔偿责任，但在
施工前应通知有关单位或个人。
第二十三条 任何单位和个人不得擅自拆迁、动用、改装、损坏城市公共供水设施，不准私自在城市公共供水管道及附属设施上接管取水。
第二十四条 任何单位和个人，不准在城市公共供水管道上直接装泵加压。对水压有特殊要求的，应经供水企业同意并设置中间池，实行间接抽水加压。
禁止产生或者使用有毒有害物质的单位将其生产用水管网系统与城市公共供水管网系统直接连接。
第二十五条 单位自建设施供水的管道或内部用水系统不准擅自与城市公共供水管道连接；需要连接时，应向供水企业提出申请，经验收同意后方可连接。本办法实施前已经连接的用户，应向供水企业补办审批手续。
第二十六条 新建、扩建、改造的建筑物高度超过国家规定水压合格标准时，应设置高位水箱或其他加压设施。
第二十七条 高位水箱的产权人应当保证水箱及用水设备完好，至少每半年对水箱进行清洗和消毒一次，防止水质污染。如发现水质已受污染应及时清洗消毒。
市公用局所属的供水管理机构组织专业部门每半年对高位水箱进行一次水质化验。
第二十八条 从事高位水箱供水设备清洗和消毒的单位应向市公用局所属的供水管理机构提出申请，经同意并到工商行政管理部门申领营业执照后，方可经营。
第二十九条 从事高位水箱供水设备的清洗、消毒所使用的清洁用具、清洗剂、除垢剂、消毒剂等必须是经检验合格的产品。
高位水箱的水质检验、清洗、消毒应当按照物价管理部门核定的价格收费。
第三十条 高位水箱的设计、安装、管理规范由市公用局制定并发布实施。
第三十一条 在城市公共供水水源卫生保护区范围内，私搭乱盖、倾倒垃圾、排放污水、从事养殖业污染水质的，供水管理机构可责令其停止违章行为；城建、水利、环保、卫生等行政管理部门应根据各自职责，依照国家和本市有关规定予以处罚。
第三十二条 有下列行为之一的，由供水管理机构责令改正，并对经营性活动有违法所得的，处2万元以下罚款，无违法所得的，处1万元以下罚款，对非经营性活动处1000元以下罚款；对情节严重的，经市人民政府批准，责令停业整顿；对负有直接责任的主管人员和其他直接责
任人员，其所在单位或者上级机关给予行政处分：
（一）供水水质、压力不符合国家规定标准的；
（二）擅自停止供水或者未履行停水通知义务的；
（三）未按照规定检修供水设施或者在供水设施发生故障后未及时修复的。
第三十三条 有下列行为之一的，由供水管理机构责令停止违章行为，并可对有违法所得的，处3万元以下罚款，无违法所得的，处1万元以下罚款；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，其所在单位或者上级机关给予行政处分：
（一）无证或者超越资质证书规定的经营范围进行城市供水工程的设计或者施工的；
（二）未按国家规定的技术标准和规范进行城市供水工程的设计或者施工的；
（三）违反城市供水发展规划及其年度建设计划兴建城市供水工程的。
第三十四条 有下列行为之一的，由供水管理机构责令限期改正，并对经营性活动有违法所得的，处3万元以下罚款，无违法所得的，处1万元以下罚款，对非经营性活动处1000元以下罚款：
（一）未按规定缴纳水费的；
（二）盗用或者转供城市公共供水的；
（三）擅自在规定的城市公共供水管道及其附属设施的安全保护范围内，挖坑取土、堆放物品、搭设棚亭、修建建筑物和构筑物、埋设线杆的；
（四）擅自将自建设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接的；
（五）产生或者使用有毒有害物质的单位将其生产用水管网系统与城市公共供水管网系统直接连接的；
（六）在城市公共供水管道上直接装泵抽水的；
（七）擅自拆除、改装或者迁移城市公共供水设施的，或擅自动用、损坏消火栓的；
（八）高位水箱的水质不符合国家饮用水标准的。
有前款第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项所列行为之一，情节严重的，经市公用局或区、县人民政府批准后可停止对其供水。
第三十五条 对违反《城市供水企业资质管理规定》的，由供水管理机构按有关规定予以处罚。
第三十六条 有下列行为之一的，由公安机关依法予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）盗窃城市公共供水设施的；
（二）破坏城市公共供水设施造成严重危害的；
（三）阻碍供水管理机构工作人员依法执行公务或阻挠供水企业工作人员检修、维修、验表、收费等正常经营活动的。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1997年12月7日