中国银行业监督管理委员会、国家税务总局关于农村信用社2003年度会计决算工作意见

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 23:47:49   浏览:8009   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

中国银行业监督管理委员会、国家税务总局关于农村信用社2003年度会计决算工作意见

中国银行业监督管理委员会、国家税务总局


中国银行业监督管理委员会、国家税务总局关于农村信用社2003年度会计决算工作意见
银监发[2003]27号

各省、自治区、直辖市银监局,大连、宁波、厦门、青岛、深圳银监局,各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
  为做好农村信用社(以下简称信用社)2003年度会计决算工作,现提出以下意见:
  一、各级信用合作管理部门要继续认真做好信用社年度会计决算的组织、指导工作
  信用社年度会计决算是综合运用各项会计核算资料,总结分析全年业务经营活动情况和考核经营成果的一项重要工作,它不仅为广大社员、经营管理人员及监管机构提供全面了解信用社业务经营和财务收支状况的数据信息,而且对改善和提高信用社业务经营水平、加强经营管理都有着重要的作用。目前,在信用社体制改革的过渡时期,除8个改革试点省(市)外,信用社的行业管理和指导工作仍然由银监会及其分支机构负责。因此,各级信用合作管理部门(含各级信用社联社和信用合作协会,下同)要高度重视信用社年度会计决算工作,精心组织和指导信用社严格按照《农村信用社会计基本制度》的要求,切实做好核对账务、清理资金、盘点财产以及核实损益等项年度会计决算的准备工作,并在此基础上,认真做好试算平衡,以确保信用社年度会计决算工作保质、按时完成。
  二、有关信用社会计、财务事宜的处理规定
  (一)关于个人结算账户的核算管理。根据2003年9月1日开始施行的《人民币银行结算账户管理办法》(中国人民银行令〔2003〕第5号,以下简称《办法》)规定,个人银行结算账户要与个人储蓄账户分离,并单独进行管理。对此,信用社要对现有储蓄账户中属于个人结算性质的账户按规定进行清理、确认。对于在《办法》实施前开立并已在信用社办理委托收款业务的储蓄账户,信用社可将其自动纳入个人银行结算账户管理,并要切实做好存款人来办理第一笔业务时的再确认手续;对于存款人已开立的带有个人支付结算性质的储蓄账户,允许其自主选择确认为个人银行结算账户,也可以另外单独申请开立个人银行结算账户;由单位因代发工资为个人统一办理的账户,视同已办理确认手续,全部转为个人银行结算账户。
  已确认为个人银行结算账户的,从明年开始,由省级管理部门统一在“2111活期储蓄存款”科目下设立二级科目进行核算。个人银行结算账户仍具有活期储蓄功能,信用社对个人银行结算账户计付活期利息,代扣代缴利息税。
  (二)关于补充养老、补充医疗、失业保险税前扣除的问题。根据《国家税务总局关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》(国税发〔2003〕45号)中的有关规定,信用社为全体职工按省级人民政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险,可以在税前扣除(在营业费用中的“劳动保险费”账户列支)。
  信用社为全体职工按省级人民政府规定的比例或标准补缴的基本或补充养老、医疗和失业保险,可在补缴当期直接计入成本。鉴于信用社从1994年开始正式实行养老保险制度,因此其补充养老、医疗和失业保险也一律从1994年开始补提并补缴的,可据实在税前扣除,但对一次性补提金额较大的,可在不低于三年的期间内分期均匀扣除。
  (三)关于呆账准备的提取。信用社要严格按照《中国人民银行、国家税务总局关于农村信用社2002年度会计决算工作的通知》(银发〔2002〕383号)规定的范围和标准提取呆账准备。凡是呆账准备年末余额达不到应提取呆账准备资产年末余额1%的信用社,不得进行利润分配;经营状况较好、有能力的信用社经有关部门批准,可以增加冲销呆账的数额,也可适当提高呆账准备的提取比例。呆帐准备提取比例超过年末余额1%的部分,信用社应在“呆账准备”科目下设“专项准备”二级科目进行核算,并按规定进行纳税调整。
  (四)关于利润分配。信用社实现的年度净利润,按照下列顺序分配:
  1.弥补以前年度亏损;
  2.提取盈余公积。法定盈余公积按不低于税后利润10%的比例提取,法定盈余公积累计达到注册资本的50%时,可不再提取;
  3.提取公益金。公益金的提取比例原则上不得超过法定盈余公积的提取比例;
  4.提取一般准备(具体提取比例由信用社理事会确定,提取的一般准备在“盈余公积”科目下设二级科目核算);
  5.按5%—10%的比例提取劳动分红;
  6.向社员分配利润。按社员股金分配的股息、红利,其合计数最高不得超过股本金金额的15%;对1993年以后入股的社员股金,只分红不保息。
  (五)关于信用合作管理部门管理费的提取。2003年信用社的管理费仍然按年度总收入2.5%的比例提取,其中的2%由县级联社统筹使用,0.5%由省、地两级信用合作管理部门统筹使用。信用社已经以县为单位实行统一法人核算的,其管理费按年度总收入0.5%的比例提取,并全额上缴省、地两级管理部门。
  原县级市升为地(市)级后,信用社联社的职能和任务未改变,仍直接管理信用社的,可比照县级联社的比例筹取管理费。
  (六)对改革试点省(市)信用社公共积累进行处置的会计核算。根据国务院15号文件规定,各改革试点省(市)的信用社都要在明晰现有产权的过程中,对历年的公共积累和包袱进行妥善处理。为了确保处理工作的顺利进行,现将有关问题明确如下:
  1.信用社历年公共积累的界定。根据《农村信用合作社财务管理实施办法》规定,属于信用社历年公共积累的核算内容是:“实收资本”科目核算的由信用社历年积累按规定划转的集体资本金余额;“资本公积”科目核算的由捐赠、资产重估增值等形成的余额;“盈余公积”科目余额减公益金账户余额,减应保留余额(当盈余公积占股本金比例在25%以下时,盈余公积都为应保留余额)。
  2.由于历史原因,信用社所吸收的个人、集体及其他单位的资本金均在“股本金”科目中核算。为了保持全国信用社会计账务核算内容的连续和统一,各试点省(市)的信用社在对产权关系明晰后所拥有的各类资本金也要继续纳入“股本金”科目核算,待全国信用社产权关系全部明晰后,再统一启用新的“实收资本”科目进行核算。
  (七)关于农村商业银行和农村合作银行的财务管理。鉴于农村商业银行和农村合作银行均是以信用社和信用合作联社为主组建,且仍然承担着为辖内“三农”服务的职责,同时,在行业管理和监管体系中,农村商业银行和农村合作银行也依然在信用社序例之中,为此,在国家有关部门没有新的规定出台之前,农村商业银行和农村合作银行的财务管理工作仍应按信用社的相关财务管理办法执行。
  三、关于会计科目和账户的调整
  (一)根据信用社业务发展和改革的需要,增设以下会计科目、账户:
  1.资产类:
  (1)1115专项央行票据
  本科目核算中国人民银行发行的用于置换信用社不良贷款及历年亏损挂账的专项中央银行票据。信用社收到专项央行票据时,借记本科目,贷记××贷款(或抵债资产、投资)科目和利润分配——未分配利润科目;兑付专项央行票据时,借记央行专项扶持资金科目,贷记本科目。
  (2)1116央行专项扶持资金
  本科目核算信用社已兑付的到期专项央行票据款项。收到已兑付专项央行票据款项时,借记本科目,贷记专项央行票据科目。本科目属过渡性科目。
  以上两科目顺序排列在“1114缴存中央银行财政性存款”科目之后,在资产负债表中顺序排列在“存放中央银行款项”项目之后。
  (3)1324应收转贴现款项
  本科目核算信用社收到同业(包括政策性银行、国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、城市信用社、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社,下同)退回的转贴现票据。本科目按票据种类和贴现申请人设置明细账。信用社收到同业退回的转贴现票据时,借记本科目,贷记“存放农业银行款项”或“存放其他同业款项”科目。本科目应视同逾期贷款管理。
  信用社收到同业退回的转贴现票据后,应作为持票人向贴现申请人追索票款,贴现申请人在本社开户的,可直接从其账户收取款项;贴现申请人未在本社开立账户的,应按照《中华人民共和国票据法》的规定向贴现申请人或其他前手进行追索。
  本科目顺序排列在“1323应收再贴现款项”科目之后,在资产负债表中填列在“逾期贷款”项目中。
  2.负债类:
  (1)2314央行拨付专项票据资金
  本科目核算中国人民银行实际兑付信用社专项央行票据时的资金额度。信用社收到专项央行票据兑付款项时,借记准备金存款(或存放联社款项)科目,贷记本科目。本科目属过渡性科目。
  本科目顺序排列在“2313借入支农再贷款”科目之后,在资产负债表中排列在“向中央银行借款”项目之后。
  (2)2017银行卡
  本科目核算信用社办理的单位或个人银行卡业务吸收的存款,下设借记卡、信用卡两个二级科目。本科目应按持卡人(单位)设置明细账。
  借记卡不具备透支功能,单位或个人办理借记卡业务存入的款项,借记有关科目,贷记本科目“借记卡”二级科目;支取款项时,借记本科目“借记卡”二级科目,贷记有关科目。
  信用卡具备透支功能,单位或个人办理信用卡业务存入的款项,借记有关科目,贷记本科目“信用卡”二级科目;支取款项时,借记本科目“信用卡”二级科目,贷记有关科目。单位或个人发生信用卡透支时,应将透支金额转入有关贷款类科目核算(暂由省级管理部门设置二级科目核算,并在该科目下按持卡人或单位设置明细账)。
  本科目顺序排列在“2015财政预算外存款”科目之后。在资产负债表中应按存款期限分别填列在“短期存款”、“短期储蓄存款”、“长期存款”和“长期储蓄存款”项目中。
  3.损益类账户
  (1)在“5021金融机构往来收入”科目下增设“专项央行票据利息收入”账户,信用社持有专项中央银行票据取得的利息收入在本账户核算,本账户顺序排列在“4.拆出资金利息收入”账户之后。
  (2)在“5211利息支出”科目下设置“汇票保证金利息支出”账户,本账户核算企业存入信用社办理银行承兑汇票保证金的利息支出,顺序排列在“5.股本金利息支出”账户之后。
  4.表外科目:110已置换不良贷款
  信用社与中国人民银行签订委托处置不良贷款(抵债资产、投资)的协议后,已置换的不良贷款(抵债资产、投资)在本科目核算。
  该科目顺序排列在“109低值易耗品”科目之后。
  (二)调整以下科目核算内容
  1323应收再贴现款项
  本科目核算信用社收到中央银行退回的再贴现票据。本科目按票据种类和贴现申请人设置明细账。中央银行退回票据时,借记本科目,贷记“准备金存款”科目。本科目应视同逾期贷款管理。
  信用社收到中央银行退回的再贴现票据后,应作为持票人向贴现申请人追索票款,贴现申请人在本社开户的,可直接从其账户收取款项;贴现申请人未在本社开立账户的,应按照《中华人民共和国票据法》的规定向贴现申请人或其他前手进行追索。
  “1323应收再贴现款项”科目在资产负债表中填列在“逾期贷款”项目中。
  以上新增和调整的会计科目、账户从2004年1月1日起使用。
  四、会计报表
  (一)年度会计决算需要编制的报表种类
  1.决算报表:业务状况表;资产负债表;损益表(盈余、亏损及合并表);利润分配表(盈余、亏损及合并表)。有外汇业务的省、自治区、直辖市,还须上报外汇业务的业务状况表、资产负债表、损益表和差额调整表。
  2.决算附表:固定资产状况表;成本核算表;决算说明书;新旧会计科目余额结转对照表;新会计科目余额表;管理部门资金状况表;管理部门固定资产状况表;统筹资金收支明细表;省、地(市)、县级联社损益表(分别上报、汇总;盈、亏分别汇总)。
  (二)报表编制要求及上报时间
  信用社应当根据实际发生的各项业务及账簿记录等会计核算资料,按照会计制度规定的编制原则和方法编制年度会计决算报表和决算说明书,并对所报报表、资料的真实性、准确性、完整性负责。各级信用合作管理部门要对基层信用社决算报表进行严格认真审查,对发现的问题要及时责成信用社进行改正,在此基础上逐级汇总和上报。
  省级信用合作管理部门上报的汇总报表要严格按照银监会下发的报表格式编制,一是要数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。二是要使用全国信用社统一会计科目名称、代号。各省根据业务需要设置的二级科目,在向银监会上报汇总报表时,须归并到农村信用社统一的相应会计科目内。三是会计报表上的单位公章以及单位负责人、制表人员、复核人员的印章要齐全、清晰,以明确责任。四是要严格按照报表排列顺序装订,使用统一格式的封底封面。各省级信用合作管理部门上报银监会的决算汇总报表,应于2004年2月2日前通过微机上报(010—66194708),同时将纸质报表和财务情况说明书寄送银监会合作部。
  (三)财务情况说明书
  各省上报的财务情况说明书应当包括以下内容:
  1.辖内信用社经营的基本情况,包括对本年度盈亏有影响的主要事项、原因以及具体数额;
  2.利润实现和利润分配情况;
  3.资金增减和周转情况;
  4.不良资产增减情况及原因;
  5.增资扩股情况;
  6.其他需要说明的事项。
中国银行业监督管理委员会
国家税务总局

二○○三年十二月十七日




下载地址: 点击此处下载

关于建立高校毕业生就业见习制度的通知

人事部 教育部 财政部等


关于建立高校毕业生就业见习制度的通知

国人部发〔2006〕17号


各省、自治区、直辖市人事厅(局)、教育厅(局)、财政厅(局)、劳动和社会保障厅(局)、国有资产监督管理部门、国防科学技术工业管理部门:



为贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的意见》(中办发〔2005〕18号,以下简称《意见》),帮助回到原籍、尚未就业的高校毕业生提升就业能力,促进供需见面,尽快实现就业,现就建立高校毕业生就业见习制度有关问题通知如下:



一、积极做好见习单位和见习基地建设工作。建立高校毕业生就业见习制度是疏通高校毕业生面向基层就业渠道、改善基层人才匮乏现状的重要措施。各级人事、劳动保障、教育、财政、国有资产监管、国防科学技术工业管理等部门,要根据《意见》和中组部、人事部、教育部印发的《贯彻落实<关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的意见>的分工方案》,通力合作,从实际出发,积极创造条件,在试点的基础上,逐步建立和完善高校毕业生就业见习制度。各地要在认真考察用人单位的工作岗位、工作环境的基础上,将条件合格并有积极性的企事业单位,确定为见习单位。要广泛收集见习单位的见习岗位信息,并定期予以发布。对于有一定规模、各方面条件较好且能持续提供较多见习岗位的见习单位,可以将其确定为高校毕业生就业见习基地,并予以挂牌。见习基地挂牌期限一般确定为三年。三年期满,经考核合格的可继续挂牌。要加强对见习基地的检查与指导,以保证其能发挥应有的示范效应。



二、有计划地组织未就业高校毕业生参加就业见习。要加大宣传力度,通过报刊、广播、电视、网络等媒体,广泛宣传高校毕业生就业见习制度。要在政府网站上开辟就业见习专栏,为高校毕业生了解见习制度、选择见习岗位提供便利。要鼓励并有计划地组织当地未就业高校毕业生参加就业见习,帮助未就业高校毕业生通过就业见习扩展就业机会。



三、认真做好见习期间的各项管理工作。各级人事、劳动保障、教育、财政、国有资产监管、国防科学技术工业管理等部门要加强对见习单位和高校毕业生的指导,加强宏观管理和检查,保证见习活动的顺利进行。见习期限一般为六个月,最长不超过一年。在见习期间被见习单位正式录(聘)用的,在该单位的见习期可以作为工龄计算。要指导见习单位制定见习活动的有关规定,规范见习单位和高校毕业生见习期间的有关事项,为见习生办理人身意外伤害保险,保障双方的合法权益。要定期了解见习单位的有关情况,加强与见习高校毕业生的沟通,协调解决见习工作中遇到的困难和问题。见习活动结束后,要指导见习单位对高校毕业生进行考核鉴定,出具见习证明,作为用人单位招聘和选用见习高校毕业生的依据之一。要逐步建立起见习单位落实见习工作情况的督查表彰通报制度。



四、切实解决未就业高校毕业生见习的基本生活补助。高校毕业生见习期间由见习单位和地方财政部门根据当地实际情况,对见习高校毕业生提供基本生活补助。



五、不断改进和完善毕业生见习期间的各项服务工作。政府人事部门所属人才中介服务机构要为见习高校毕业生免费提供人事代理等服务。各级公共就业服务机构要加强对参加见习高校毕业生的失业登记管理和就业服务工作。各级人事、劳动保障、教育部门要会同有关部门及时了解见习高校毕业生的求职需求和用人单位的用人需求,适时组织公益性的规模适度的供需见面会、双向选择活动,帮助见习高校毕业生顺利实现就业。见习期满仍没有落实就业单位的高校毕业生,由政府所属人才中介服务机构、公共职业介绍机构和高校毕业生就业服务机构继续进行就业指导和推荐就业。



六、充分发挥就业见习的作用,积极引进所需的毕业生。各地在做好回到原籍的未就业高校毕业生就业见习工作的前提下,可以根据本地区人才引进工作的需要,吸纳非本地生源毕业生参加就业见习,改善本地人才队伍结构,满足本地区经济社会发展对人才的需求。非本地生源毕业生参加见习享受的优惠政策,由各地根据实际情况自行制定。



七、加强对高校毕业生就业见习工作的领导。建立并实施高校毕业生就业见习制度是一项系统工程,要站在构建和谐社会和实施人才强国战略的高度,提高认识,统一思想,形成合力。各级人事、劳动保障、教育、财政、国有资产监管、国防科学技术工业管理等部门要发挥职能作用,切实负起责任,认真做好本部门承担的工作,共同研究解决工作中出现的新情况、新问题,定期对贯彻落实情况进行督促检查,切实把高校毕业生就业见习制度建设作为促进毕业生就业的一项重要工作抓紧抓好。





     人 事 部

     教 育 部

     财 政 部

    劳 动 和 社会 保 障 部

   国务院国有资产监督管理委员会

    国防科学技术工业委员会



   二00六年二月二十七日



银川市城市房地产开发经营管理条例

宁夏回族自治区银川市人大常委会


银川市城市房地产开发经营管理条例(修正)


  《银川市人民代表大会常务委员会关于修改<银川市城市房地产开发经营管理条例>的决定》于2011年8月3日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过,2011年9月18日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准,现予公布,自公布之日起施行。

   银川市人民代表大会常务委员会

   2011年9月19日


宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于批准《银川市人民代表大会常务委员会关于修改<银川市城市房地产开发经营管理条例>的决定》的决定

(2011年9月18日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过)

  宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十六次会议决定:批准《银川市人民代表大会常务委员会关于修改<银川市城市房地产开发经营管理条例>的决定》,由银川市人民代表大会常务委员会公布,自公布之日起施行。

   宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会

   2011年9月18日

  银川市人民代表大会常务委员会关于修改《银川市城市房地产开发经营管理条例》的决定

  银川市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议决定对《银川市城市房地产开发经营管理条例》作如下修改:

  一、将条例中的“房产行政主管部门”的表述修改为“住房保障主管部门”。

  二、将第四条第二款,修改为:“发展改革、规划、国土资源、工商、建设、物价、质量技术监督等有关部门按照各自的职责,共同做好房地产开发经营管理工作。”

  三、将第五条删除。

  四、将第八条改为第七条,修改为:

  “设立房地产开发企业,除应当符合法律、法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

  “(一)注册资本不得低于一千二百万元人民币,并有法定的验资机构出具的验资证明;

  “(二)持有资格或职称证书的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专职专业管理人员不少于十四人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于七人,持有资格证书的专职会计人员不少于二人,持有资格证书的专职统计人员不少于一人。

  “工程技术负责人、经营负责人、财务负责人具有相应专业中级以上职称。”

  五、将第九条改为第八条,并将第二款、第三款修改为:

  “申请开发资质应当提供以下文件:

  “(一)申请房地产开发资质的报告;

  “(二)《房地产开发企业资质申报表》一式三份;

  “(三)营业执照原件、复印件;

  “(四)企业章程原件;

  “(五)验资报告正本原件,新增房地产开发业务的企业提供财务专项审计报告原件;

  “(六)企业法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级管理人员身份证明原件、复印件和任职文件原件;

  “(七)企业股东的身份证明或营业执照原件;

  “(八)企业专职专业技术人员身份证明、职称证、劳动合同、缴纳社保证明原件、复印件;

  “(九)企业固定办公地点的文字说明;

  “临时聘用或者兼职的管理、技术人员不计入企业管理、技术人员总数。”

  六、将第十条改为第九条,修改为:“房地产开发企业的资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定资质,新设立的房地产开发企业要经过暂定资质的过渡,其注册资金、专业技术力量等资质申报条件不低于四级资质等级标准。”

  七、将第十二条改为第十一条,修改为:“市住房保障主管部门负责房地产开发企业资质和年度检验的初审工作。”

  八、将第十三条删除。九、将第十四条删除。

  十、将第十六条改为第十三条,并将“计划行政主管部门批准”的表述修改为“发展和改革行政主管部门备案”。

  十一、将第十九条改为第十六条,修改为:“房地产开发项目建设用地可以通过划拨、出让方式取得,但商品房建设用地只能通过出让方式取得。”

  十二、将第二十一条删除。十三、将第二十四条改为第二十条,修改为:“房地产开发项目工程竣工后,房地产开发企业应当进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

  十四、将第三十条改为第二十六条,修改为:“房地产开发企业预售商品房,应当向市住房保障主管部门申请办理预售登记。符合条件的,市住房保障主管部门予以办理《商品房预售许可证》。

  “房地产开发企业在房地产开发、商品房销售过程中有违法或者欺诈等不良行为记录的,市住房保障主管部门在二年内不予批准其预售商品房。

  “未取得《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。”

  十五、将第三十三条改为第二十九条,修改为:“房地产开发企业预售商品房不得进行虚假广告宣传,广告中应当载明商品房预售许可证的文号。

  “房地产开发企业或者房地产经纪机构应当在销售场所公示《商品房预售许可证》、预售方案、销售进度控制表、商品房明码标价公示表、商品房买卖合同示范文本、销售人员资格证、监管电话。”

  十六、将第三十五条改为第三十一条,修改为:“市住房保障主管部门和物价部门应当对商品房销售价格进行监控。保障性住房实行政府定价或政府指导价。”

  十七、将第五十条改为第四十六条,修改为:“违反本条例规定,开发企业在开发经营中弄虚作假、伪造涂改、出租、出卖企业资质证书的,由市住房保障主管部门没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款。”

  十八、增加一条,作为第四十七条:“违反本条例规定,未在销售场所公示或者公示虚假的《商品房预售许可证》、预售方案、销售进度控制表、商品房明码标价公示表、商品房买卖合同示范文本的,由市住房保障主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款;缺少其中一项或者其中一项是虚假的,由市住房保障主管部门责令限期改正,并处三万元以上五万元以下罚款。”

  十九、将第五十四条删除。此外,还对部分条文的顺序和文字作了适当的调整。

  本决定自公布之日起施行。《银川市城市房地产开发经营管理条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。

银川市城市房地产开发经营管理条例(修正)

  第一章 总则

  第一条 为加强城市房地产开发管理,规范房地产开发行为,维护房地产开发经营当事人的合法权益,促进和保障我市房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 凡在本市城市规划区内从事房地产开发经营的企业和实施开发管理的机构,均应遵守本条例。

  本条例所称房地产开发,是指房地产开发企业在城市规划区内取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

  本条例所称房地产经营,是指房地产开发企业转让其开发的房地产项目或销售、出租商品房的行为。

  第三条 房地产开发经营管理,按照社会效益、经济效益、环境效益相统一原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

  第四条 市住房保障主管部门是本市房地产开发经营管理的行政主管部门,负责本市城市规划区内房地产开发经营活动的监督管理。

  发展改革、规划、国土资源、工商、建设、物价、质量技术监督等有关部门按照各自的职责,共同做好房地产开发经营管理工作。

  第五条 房地产开发经营应当遵循诚实信用的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

  第二章 房地产开发企业

  第六条 房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

  第七条 设立房地产开发企业,除应当符合法律、法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:

  (一)注册资本不得低于一千二百万元人民币,并有法定的验资机构出具的验资证明;

  (二)持有资格或职称证书的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专职专业管理人员不少于十四人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于七人,持有资格证书的专职会计人员不少于二人,持有资格证书的专职统计人员不少于一人。

  工程技术负责人、经营负责人、财务负责人具有相应专业中级以上职称。

  第八条 房地产开发企业在领取营业执照后三十日内到市住房保障主管部门申请备案,并申请核定开发资质等级。

  申请开发资质应当提供以下文件:

  (一)申请房地产开发资质的报告;

  (二)《房地产开发企业资质申报表》一式三份;

  (三)营业执照原件、复印件;

  (四)企业章程原件;

  (五)验资报告正本原件。新增房地产开发业务的企业提供财务专项审计报告原件;

  (六)企业法定代表人、董事、监事、总经理及其他高级管理人员身份证明原件、复印件和任职文件原件;

  (七)企业股东的身份证明或营业执照原件;

  (八)企业专职专业技术人员身份证明、职称证、劳动合同、缴纳社保证明原件、复印件;

  (九)企业固定办公地点的文字说明;

  临时聘用或者兼职的管理、技术人员不计入企业管理、技术人员总数。

  第九条 房地产开发企业的资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定资质,新设立的房地产开发企业要经过暂定资质的过渡,其注册资金、专业技术力量等资质申报条件不低于四级资质等级标准。

  第十条 外地开发企业进入本市进行房地产开发经营活动的,应当向市住房保障主管部门备案。

  外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第八条规定外,还应当依照外商投资企业法律、法规的规定办理手续。

  第十一条 市住房保障主管部门负责房地产开发企业资质和年度检验的初审工作。

  第三章 房地产开发建设

  第十二条 市住房保障主管部门应根据本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用计划,编制本市城市规划区内房地产开发发展规划。

  第十三条 确立房地产开发项目,应当按照国家有关规定报发展和改革行政主管部门备案,并纳入年度固定资产投资计划。

  第十四条 房地产开发项目实行资本金制度,资本金额不得低于项目总投资的百分之二十。

  第十五条 土地使用权出让或者划拨前,市住房保障主管部门和规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁安置补偿等方面提出《房地产开发项目建设意见书》,作为土地使用权出让或划拨的依据之一。

  第十六条 房地产开发项目建设用地可以通过划拨、出让方式取得,但商品房建设用地只能通过出让方式取得。

  第十七条 房地产开发企业应当在取得开发项目后的三十日内,与市住房保障主管部门签订《基础设施、配套设施建设保证书》,填制《房地产开发项目手册》。基础设施、配套设施建设保证书应当载明市住房保障主管部门对项目建设的要求和开发企业应当承担的基础设施、配套设施建设责任等内容。

  未签订《基础设施、配套设施建设保证书》的,市规划行政主管部门不予核发《建设工程规划许可证》。  

  第十八条 开发企业在房地产开发项目建设过程中,不得擅自变更项目性质和规划设计;确需变更的,应当报原批准机关批准,并报市住房保障主管部门备案。

  第十九条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。动工开发期限满一年未动工开发的,征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,无偿收回土地使用权。但因不可抗力或政府的行为造成迟延的除外

  第二十条 房地产开发项目工程竣工后,房地产开发企业应当进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  第二十一条 房地产开发项目的工程质量责任由开发企业承担。

  勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定和合同约定承担相应的责任。

  第二十二条 房地产开发项目竣工交付使用前,应当按照国家有关规定向市住房保障主管部门交纳专项维修资金。

  第四章 房地产经营

  第二十三条 房地产开发企业转让以出让方式取得土地使用权的开发项目,应当符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款规定的条件;转让以划拨方式取得土地使用权的开发项目,应当按照《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条的规定办理。

  第二十四条 房地产开发项目转让的,受让方继续进行房地产开发的,必须具备从事房地产开发的资质,同时在确立转让时三十日内到有关部门办理项目变更手续。

  转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关权利、义务随之转移,并且由项目转让双方书面通知被拆迁人。

  第二十五条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同内容应当包括商品房的位置、结构、面积、价格、交付日期、质量要求及双方的违约责任等。

  第二十六条 房地产开发企业预售商品房,应当向市住房保障主管部门申请办理预售登记。符合条件的,市住房保障主管部门予以办理《商品房预售许可证》。

  房地产开发企业在房地产开发、商品房销售过程中有违法或者欺诈等不良行为记录的,市住房保障主管部门在二年内不予批准其预售商品房。

  未取得《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。

  第二十七条 申请办理《商品房预售许可证》。应当提交下列文件:

  (一)开发企业的《营业执照》和《资质证书》;

  (二)建设项目的投资计划、规划、用地和施工等批准文件或证件;

  (三)工程施工合同;

  (四)按提供的预售商品房工程施工进度计算,地上建筑设计层数三层以下的建筑主体完工,地上建筑设计层数四层以上七层以下的完成建筑主体的三分之二,地上建筑设计层数八层以上的完成建筑主体的二分之一,并已确定施工进度和竣工交付日期;

  (五)商品房预售方案。预售方案应说明商品房位置、幢号、层次、朝向、结构、装修标准、用途、交付使用日期、预售总面积、价格,并附预售商品房总平面图及分层平面图;

  (六)房地产开发《项目手册》。

  第二十八条 市住房保障主管部门应当在受理商品房预售申请后十五日内对审查合格的核发《商品房预售许可证》。

  第二十九条 房地产开发企业预售商品房不得进行虚假广告宣传,广告中应当载明商品房预售许可证的文号。

  房地产开发企业或者房地产经纪机构应当在销售场所公示《商品房预售许可证》、预售方案、销售进度控制表、商品房明码标价公示表、商品房买卖合同示范文本、销售人员资格证、监管电话。

  第三十条 房地产开发企业预售商品房,应当在签订商品房预售合同之日起三十日内,将预售合同报市住房保障主管部门和土地行政主管部门登记备案。

  第三十一条 市住房保障主管部门和物价部门应当对商品房销售价格进行监控。保障性住房实行政府定价或政府指导价。

  第三十二条 销售的商品房面积,应经市住房保障主管部门核定。

  第三十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时,应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位、保修范围、保修期和保修单位等内容。

  房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定,在保修期内承担商品房保修责任。造成损失的,应当给予赔偿。

  《住宅使用说明书》应对住户合理使用住宅有所提示。因住户使用不当或擅自改变结构、设施设备和违规装修等造成房屋质量及其他用户受损,由责任人承担相应责任。

  第三十四条 开发企业销售的商品房出现质量问题,在保修期内,应由开发企业负责保修;保修期满以后出现重大结构质量问题,经鉴定,不属购房者使用不当造成的,仍应由开发企业负责保修,如果鉴定主体结构质量不合格的,经返修后仍达不到设计标准的,应予以调换或退房,给购房人造成损失的,应予赔偿。

  第三十五条 商品房购买人应当在商品房交付使用之日起九十日内,向市住房保障主管部门申请办理房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

  第三十六条 房地产开发企业开发建设的商品房,在依法取得房屋所有权证后出租的,应当向市住房保障主管部门登记备案。

  第三十七条 住宅小区局部已交付使用的房屋和配套设施,由开发企业自行或委托有管理资质的物业管理单位提前介入管理。

  第五章 法律责任

  第三十八条 违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,并处违法所得五倍以下罚款。

  第三十九条 违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由市住房保障主管部门根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定责令限期改正,并处以五万元以上十万元以下罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销其营业执照。

  第四十条 违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由市土地行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处违法所得三倍至五倍的罚款。

  第四十一条 违反本条例规定,擅自变更建设项目性质和规划设计的,由市规划行政主管部门责令限期改正,并处以建筑工程每平方米三十元至五十元的罚款。

  第四十二条 违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由市住房保障主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由市住房保障主管部门组织有关部门进行验收,并处以十万元以上三十万元以下罚款。

  第四十三条 违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由市住房保障主管部门责令限期返修,并处以交付使用的房屋总造价百分之二以下罚款;经返修仍达不到验收标准的,应当调换或退房;给购买人造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第四十四条 违反本条例规定,交付使用的商品房,经鉴定建筑面积短少的,其短少部分按原平米售价二倍至三倍给购房人赔偿。

  第四十五条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由市住房保障主管部门责令其停止违法行为,没收违法所得,并处已收取预付款百分之一以下的罚款。

  第四十六条违反本条例规定,开发企业在开发经营中弄虚作假、伪造涂改、出租、出卖企业资质证书的,由市住房保障主管部门没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款。

  第四十七条违反本条例规定,未在销售场所公示或者公示虚假的《商品房预售许可证》、预售方案、销售进度控制表、商品房明码标价公示表、商品房买卖合同示范文本的,由市住房保障主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款;缺少其中一项或者其中一项是虚假的,由市住房保障主管部门责令限期改正,并处三万元以上五万元以下罚款。

  第四十八条 当事人对行政处罚不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第四十九条 国家工作人员在房地产开发经营监督管理工作中利用职务之便,弄虚作假、收受贿赂、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第六章 附则

  第五十条 在本市规划区以外的国有土地上从事房地产开发经营活动的,参照本条例办理。

  第五十一条 本条例2000年11月1日起施行。